sábado, 30 de mayo de 2009

A propósito de los nuevos créditos hipotecarios



Este blog es, podemos decirlo, oficialista. Obviamente, por culpa de Andrés y Contradicto. Yo soy más moderado. No tanto como para que las testimoniales me parezcan un engaño a “la gente”. No tanto como Ibarra, digamos. Pero soy evidentemente más centrado (y aprovecho para desmentir que sea porque la chequera K me paga menos que a ellos).
Paso a hacer gala de mi moderación (y en plena campaña electoral)

Sin abundar en detalles, planteamos de entrada algún punto en el que podemos coincidir todos. El acceso a la vivienda está complicado para vastos sectores de la población en Argentina (aunque sospechamos que no en una forma demasiado más pronunciada que en el resto del mundo).

Las mayores dificultades se les presentan evidentemente a las familias que quieren acceder a su primera vivienda. La primera limitación son los precios. Que están directamente vinculados con las características de un mercado, el inmobiliario, que se convirtió en generador de atractivos productos para el ahorrista.

El lanzamiento de las nuevas líneas de crédito impulsadas por el estado a través del Banco Hipotecario y con financiación de la ANSeS no resuelve el problema. Ya sé, no descubro nada nuevo.
No vamos a abundar en detalles porque la información está ampliamente disponible. Sí repetiremos una sentencia ampliamente divulgada. Los sujetos de crédito preferentes de esta línea subsidiada son las familias con ingreso que rondan los entre 5.000 y 8.000 pesos mensuales, con capacidad de ahorro previa, o incluso alguna propiedad a vender, que les permita afrontar la diferencia entre el crédito que están en condiciones de recibir (150.000 a 200.000 pesos, más o menos) y el valor de la propiedad a comprar. En algunos lugares del país, el piso de ingresos de beneficiarios podría ser más bajo, debido a que las propiedades tienen valores más bajos, pero sigue en pie el límite más difícilmente franqueable para el potencial comprador de vivienda: la reserva de valor que le permita afrontar el treinta por ciento del valor total de la propiedad.

Un problema adicional (y este ya de carácter más estrictamente económico) es la viabilidad de los créditos. Es decir, la ecuación que vincula la cuota a pagar, el monto a recibir en crédito y el valor de la propiedad a comprar, con el ingreso familiar ¿se ajusta a las necesidades o a la utilidad del consumo de aquellos sujetos que califican para el crédito por nivel de ingreso? Es decir, ¿aprovecharán los créditos disponibles aquellos para los que fueron diseñados o se sentirán disconformes porque no les alcanza para su casita de 120 lucas verdes?
Creemos que no el universo de potenciales sujetos de estos créditos cumplirá con este “requisito”, pero habrá un número que sí. La demanda de crédito hipotecario es muy grande en una plaza que hace mucho tiempo que prácticamente carece de tal producto.

Pero aún previendo el relativo éxito del plan, nos quedamos con las ganas de hacer una crítica tibia (porque estamos en plena campaña electoral).

El plan es un esfuerzo encomiable para la reactivación de un mercado cuya actividad se encuentra en franco deterioro (el inmobiliario), a través de la regeneración de un producto ausente en estos últimos años (el crédito hipotecario), mediante la utilización del ahorro interno para proveer de recursos a la actividad interna (una medida mercadointernista, podríamos decir). No es el mal de todos los males, pero le encontramos lo que ya venimos sosteniendo desde hace bastante tiempo (ni pienso buscar los links) acerca de algunas cuantas medidas de éste y el anterior gobierno: un sesgo distributivo a favor de los sectores medios. O al menos, para decirlo con más rigor, cierta tendencia conservadora a colocar recursos en manos de sectores con mayor capacidad de ahorro (con lo cual la inversión es más segura) que otros sectores con consumo más atrasado.

Por esto (no podíamos dejar pasar la oportunidad, en plena campaña electoral) nos resulta insólito
lo que dice esta señora.
No puede quejarse, verdaderamente, de que se sospeche de su insanía.

PD: Atkinson, Ana C., no me exageren, complementen el análisis con el de la construcción de viviendas sociales a través de cooperativas (los beneficiarios pagan $150 por mes y acceden a vivienda propia). Se han construido más de estas viviendas que nunca en la historia argentina.
Igualmente, queda excluido de cualquier plan un porcentaje alto de familias de ingresos que las ubican entre el 2º y el 4º decil.
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13 comentarios:

Mauri K dijo...
Este comentario ha sido eliminado por el autor.
Mauri K dijo...

Acuerdo en algunos aspectos de lo q decis, especialmente porque viviendo en Mexico y viendo como funciona el INFONAVIT, (institucion que entre varias maravillas te asegura que con 2 meses de trabajo en blanco ya tenes puntos para obtener una casa de primera calidad y terminacion) se que efectivamente, existen planes por los que cualquier asalariado puede tener una vivienda lista para ser convertida en un HOGAR.
No comparto lo de la distribucion entre la clase media, pero no es el tema.
Es muy posible que una vez que este diseñado y en funcionamiento, el Plan comienze a bajar.
Se me ocurre pensar que debe haber mucha mas presion de los bancos por no bajar los decibeles sociales del credito y que en todo caso los K han conseguido esto hasta ahora.
Por otro aldo hay que ver la evolucion del plan, al menos por un año.
Y deberiamos admitir que es una manera al fin de emepezar a hacer algo en este tema.
En ese sentido, soy un cinquentista.
Saludos.

Lic. Baleno dijo...

El plan es decididamente mas de lo mismo visto desde capital. La unica ventaja es para quien quiere hacer una refaccion importante o construir en un terreno propio.
Hubiera sido mucho mejor que se lo anunciara simplemente asi, como un plan para que hagan su casa los muchachos que compraron un terrenito por 15 lucas (hay miles, incluso hace años) en Merlo, Jose C. Paz o Moreno y nunca pudieron hacer o terminar la casa.

Marcelozonasur dijo...

Comparto con el post. A mi también me gustaría que sea un poco mas "redistributiva" la cosa y no tanto como "cierta tendencia conservadora a colocar recursos en manos de sectores con mayor capacidad de ahorro (con lo cual la inversión es más segura) que otros sectores con consumo más atrasado"

Pero estamos en condiciones de hacer lo otro? No hago como Néstor que pide recordar "el ruido del helicóptero" a la hora de ir a votar... no me hace falta. Con solo ir todos los días a la estación de tren a las 18.30hs ya se a quién hay que votar. En el 2002, en ese lugar, a la misma hora... no bajaba nadie del tren... eso significaba NO HAY LABURO PARA NADIE. Hoy mal que mal, el tren llega atiborrado de gente.

Se puede reconstruir todo tan rapido y encima hacer lo que se hizo muy pocas veces como creditos hipotecarios para los laburantes? Nací a mediados de los 70, mi vieja hizo la casa con un credito peronista. Pero las condiciones de país y de trabajo eran otras totalmente diferente. Creo que primero hay que tratar de mejorar en ese ambito.

guille dijo...

Muy buen post ,acuerdo en el diagnostico ,y vale la aclaracion que hay otros planes para 2ªy 3ª cordon de los centros urbanos.
Saludos.

Anónimo dijo...

Yo agregarìa algo que normalmente no se considera y creo que es importante: el DISEÑO de las viviendas a financiar; nuestros modos de construcción son caros y lentos y, viendo las casas construídas oficialmente a través de planes, los metros cubiertos son escasos para un grupo familiar.
Es muy probable que si se financiara, por ejemplo, un tipo de casa "pelada" pero más amplia (como un auto base, digamos) - esto es, lo estrictamente básico para habitarla y, mientras se la va pagando, el adjudicatario puede gradualmente agregarle los demás elementos afines a su gusto y posibilidades.
Otra cuestión, creo, es que hay materiales y técnicas constructivas más modernas, eventualmente más económicas y factibles de elaborar en serie que no sé si se consideran al momento de planear barrios.
Hay facultades de Arquitectura, Ingeniería y hay montones de "traviesos" que se podrían aprovechar y financiando emprendimientos productivos PYME de industrialización de viviendas. Jugar a dos puntas, financiar casas "clásicas" y paralelamente financiar la prefabricación industrial.
El deficit de vivienda es tan grande que por un buen tiempo pueden coexistir modos tradicionales e industriales de construir. Y aumentar el empleo.
Si el tiempo no da para el "chaletcito", que al menos ayude a buscarle la vuelta y hacer de la necesidad virtud.

Fernando Bonatto dijo...

Hay un error en la concepcion de que es lo mas urgente.
No es la clase media que si bien sufre el problema no esta completamente afuera como los que viven en viviendas precarias
Hay que construir barrios enteros y creo que el mecanismo que eligio el gobierno para estas construcciones( delegando a municipios y provincias) no hace sino dispersar esfuerzos y burocratizar la cosa.
Hay que dar credito y asesoramiento a sectores que se pueden autoconstruir,hay que financiar barrios enteros,hay que priorizar la construccion.
No es que esto sea malo, pero ni siquiera se acerca a los millones que no alcanzan a cumplir los requisitos

Marcelo dijo...

Un verdadero crédito hipotecario hubiera sido jugándose a subsidiar al 7% anual, asi no sirve.

Ana C. dijo...

¿Que exageramos? ¿Cuántas medidas de gobierno viste en los últimos 3 años que estuvieran dedicadas a los dos deciles más bajos? Yo todo lo que ví va a los 3 deciles superiores y sobre todo al de arriba del todo.

Andrés el Viejo dijo...

¿Qué le parece, Ana, la jubilación de 1.800.000 que estaban condenados a pasar su vejez viviendo de changas o de los familiares? Debe haber unos cuantos de los dos deciles más bajos. El decil más alto ha reducido su participación porcentual, aunque es verdad que los dos últimos siguen sumergidos. Los deciles 3 a 7 han mejorado su participación. La tendencia, en todo caso, se ha modificado respecto del pasado inmediato. ¿Usted quiere ir más allá en esa modificación o prefiere volver a la tendencia anterior?
Saludos

Mariano dijo...

Ana: no sé si en los últimos 3 años, pero le digo lo que pasó en los últimos 6.
La desocupación bajó del 28 al 8%. Se construyó vivienda social a niveles récord para la historia argentina. Lo mismo con escuelas y hospitales. El proceso de urbanización de villas de emergencia en el GBA avanza fuertemente (La cava, Palito, Eucalipto, etc.). La infinidad de emprendimientos productivos financiados por el Ministerio de Desarrollo social en lugares en los que sólo había desesperanza, después de la catástrofe social que dejó en la Argentina el último gobierno "progresista" que tuvimos.
La extensión de las redes de agua potable y cloacas, la pavimentación de caminos de tierra en zonas aledañas a los grandes centros urbanos.
Ahora, si usted cree que a los únicos que se favoreció en estos años fue a los 3 últimos deciles (8, 9 y 10), ¿cómo hace para coincidir con la señora Carrió, que en reuniones con señores que representan a esos deciles, les dice que Kirchner los quiere aniquilar para implantar el "chavismo" en Argentina?
Un saludo.

Gracias a todos por los comentarios que son mejores que el post mismo, que en realidad no fue otra cosa que un montón de adornos para justificar el palito a Carrió.
Saludos

chubutense dijo...

Ana, sobre las medidas para los deciles mas bajos fijate el post de tu coblogger 0.33% (http://musgrave-finanzaspublicas.blogspot.com/2009/05/el-fracaso-del-plan-de-prestamos.html).

Sobre el final del post fijate las palabras en azul "el desarrollo de la vivienda social" y seguí el enlace.

Ahí dice que en vivienda "social" se entregaron 374.189 casas y hay 202.052 en ejecución. ¿Y a vos te molestan tanto 40.000 créditos para perejiles que ganan 3 o 4 lucas por mes?

El Canilla dijo...

Yo comparto con Baleno, che. En los barrios , hacerse la casa o TERMINARLA, paga. Y mucho.